2020年1季度北京市房地產市場分析

目    錄

 第一章 北京市2020年一季度房地產市場運營情況

             一、北京市各區(qū)域2020年一季度新房成交情況

             二、北京市2020年一季度二手房市場運營情況

             三、北京市2020年一季度住房租賃市場概況

第二章 北京市2020年一季度商業(yè)辦公市場分析

第三章 北京市2020年一季度土地市場分析

            一、北京市2020年一季度土地市場招拍掛情況統(tǒng)計

            二、北京市2020年一季度土地市場情況分析

第四章 房地產新政對北京市房地產市場產生的影響

第五章 總結

第一章北京市2020年一季度房地產市場運營情況

一、北京市各區(qū)域2020年一季度新房成交情況

北京市2020年一季度各行政區(qū)新開樓盤情況

2020年一季度，北京市商品房新增供應7520套，同比去年下降43%；成交9862套，下降35%；成交面積127.65萬㎡，下降28%；成交均價40009元/㎡，下降6%；成交金額510.71億元，下降32%。

一季度，北京市成交的新房住宅項目中，限競房獨領風騷。成交排名前三十的住宅樓盤，有22個是限競房，其中位于昌平區(qū)朱辛莊的萬橡悅府限競房一季度共成交604套新房，成交面積5.47萬平，成交總金額27.97億，成為北京樓市一季度成交量、成交金額、成交面積“三冠王”。

?  普宅市場小幅下滑、別墅市場巨幅滑坡

2020年一季度，北京市住宅新增供應4148套，同比下降30%；成交5853套，同比持平；成交面積66.51萬㎡，下降22%；成交均價51305元/㎡，下降9%；成交金額341.25億元，下降30%；目前存量63823套，同比上漲13%。

北京市2020年一季度各行政區(qū)住宅成交情況

同期，2020年一季度，北京市別墅新增供應178套，同比下降82%；成交405套，下降59%；成交面積11.69萬㎡，下降63%；成交均價46239元/㎡，下降21%；成交金額54.04億元，下降71%；目前存量9846套，同比下降1%。

北京市2020年一季度各行政區(qū)別墅成交情況

根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2020年一季度，北京市別墅網(wǎng)簽排名TOP5中，有3個是集中在城六區(qū)內。這也反映出，有地段優(yōu)勢的別墅項目，在市場上需求最穩(wěn)定，最能抗風險。

一季度，北京市單價在70000元/㎡以上豪宅成交478套，同比下降49%；成交面積6.37萬㎡，下降50%；成交均價84348元/㎡，下降3%；成交金額53.75億元，下降52%

一季度，北京市單價在70000元/㎡以內的普宅成交4970套，同比上漲27%；成交面積48.45萬㎡，上漲17%；成交均價48181元/㎡，上漲5%；成交金額233.45億元，上漲24%

一季度，北京市自住型商品房、共有產權房新增供應1442套，同比下降77%；成交1370套，下降80%；成交面積11.86萬㎡，下降80%；成交均價22954元/㎡，下降20%；成交金額27.23億元，下降84%；目前存量13141套，同比上漲2%。

?  限競房領跑普宅數(shù)據(jù)榜

一季度，北京市限競房市場成交4441套，同比上漲44.19%；成交面積43.89萬㎡，同比上漲29.51%；成交均價50712元/㎡，同比上漲0.49%；成交金額222.59億元，同比上漲30.14%。

根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，一季度，在普宅成交套數(shù)前10的項目中，有8個項目是限競房，其中，位于昌平的萬橡悅府限競房成交604套、位于海淀的西山錦繡府限競房成交504套，位于石景山的中海首鋼長安云錦限競房一季度成交333套、總成交額分別為27.97億、26.19億、17.17億，成為北京新房市場一季度成交量及成交額前三甲。

                                                               北京市2020年一季度各行政區(qū)限競房成交情況

二、北京市2020年一季度二手房市場運營情況

一季度，北京市二手住宅2020年成交20031套，同比下降39%；成交均價為57435元/㎡，環(huán)比下跌2.2%，同比下跌5.7%，成交面積179.66萬㎡，同比下降36%。

分城區(qū)看，西城區(qū)同比上漲3.3%，而除此之外，其他所有行政區(qū)的均價都在下跌。海淀區(qū)和東城區(qū)同比跌幅不超1%，外圍城區(qū)跌幅普遍在8%以上（除亦莊跌幅1.2%外），門頭溝區(qū)和房山區(qū)同比跌幅最大，分別為13%和11%。

北京市2020年1-3月各行政區(qū)二手房成交情況

拉長周期看，北京市二手房成交均價已經跌至調控以來的低點，相較2017年第一季度的高點水平已經下跌11.4%。不過從一季度整體來看，3月份二手房市場是一個低位復蘇的狀況，成交量走出了V型的態(tài)勢。

由于疫情的影響，2月份北京市的中介門店暫停對外開放，客戶線下看房需求停滯，二手房成交出現(xiàn)斷崖式下跌。3月份隨著疫情得到控制及中介機構穩(wěn)步推進復工，二手房成交的冰凍期解封，雖然總體成交量偏低，但相比2月成交量增加近7倍，市場逐漸復蘇，市場復蘇的主要動力是剛需入市。3月份北京市外圍城區(qū)的復蘇相比中心城區(qū)稍快，中心城四區(qū)成交占比相較疫情前下降3.5個百分點。

從成交總價結構看，3月450萬以下房源成交占比相較疫情前提高將近7個百分點。

從戶型面積看，3月份60平以下房源成交占比相較去年12月份明顯提高2.4個百分點。

進入二季度，隨著穩(wěn)步推進復工復產，二手房的交易環(huán)節(jié)也將逐步恢復正常。而前期疫情期間又累積的一部分積壓的需求，因此預計二季度北京市樓市成交量會有一個回升的態(tài)勢。

三、北京市2020年一季度住房租賃市場概況

受春節(jié)疊加疫情的影響，2020年1月份中旬開始，租賃市場成交量斷崖式下跌；2月份市場幾乎停滯；3月份，隨著疫情的減退以及各大城市推進復工復產，租賃市場的成交量出現(xiàn)迅速回暖，3月第3周實現(xiàn)X型反超，成交量超過去年同期水平。3月份第4周成交量達到新高，超過去年節(jié)后旺季周交易量的最高點。盡管如此，今年一季度租賃市場總成交量依然不敵去年，僅為去年的84%。

租賃市場的高峰期相比去年推遲了一個月，但成交量出現(xiàn)顯著回暖有三方面因素：一是受疫情影響的前期租賃需求集中釋放；二是疫情推動了租客對租房品質的需求提高，出現(xiàn)大量換租；三是疫情帶來的線上化趨勢，加大了房東和租客的覆蓋面，推動需求釋放。

此次的疫情中，租賃行業(yè)處境艱難，凸顯了行業(yè)存在的三大問題：租客權益保護體系缺失，“租購同權”政策亟待落地，租賃企業(yè)扶持力度不足。

第二章 北京市2020年一季度商業(yè)辦公市場分析

?  商業(yè)市場

一季度，北京商業(yè)新增供應476套，同比上漲815%；成交433套，下降35%；成交面積13.4萬㎡，上漲35%；成交均價22037元/㎡，下降28%；成交金額29.53億元，下降2%；目前存量18700套，同比上漲4%。

由于疫情爆發(fā)于春節(jié)假期期間，直接導致實體商業(yè)消費受到較大沖擊，特別是娛樂和餐飲業(yè)等體驗類業(yè)態(tài)。2020年1-2月，北京市的社會消費品零售總額為1,861.9 億元，同比下降17.9%，其中，商品零售和餐飲收入分別為1,788.4億元和117.5億元，分別同比下降15.8%和39.8% 。

疫情時期，眾多購物中心運營方和商業(yè)地產開發(fā)商第一時間做出反應，迅速出臺租金減免優(yōu)惠的臨時方案，攜手租戶共克時艱。隨著三月份疫情逐步得到控制，部分購物中心陸續(xù)恢復營業(yè)，消費與客流有所回升。同時，北京市為鼓勵全市百貨、購物中心等大型商場疫情期間正常經營，擬對采取減免租金舉措的運營單位給予適度補貼，也為零售運營商提供了有力援助。

值得一提的是，由于疫情期間居民出行受限，生活配套的相關消費大多在社區(qū)購物中心完成，因此社區(qū)型購物中心受到疫情的沖擊相對較小。同時，線上線下結合的新零售業(yè)態(tài)閉環(huán)在此次疫情中實現(xiàn)逆周期發(fā)展，有效對沖了此次疫情帶來的影響，也進一步印證了新零售業(yè)態(tài)的發(fā)展?jié)摿Α?/span>

 ?  寫字樓市場

一季度，北京寫字樓與商務公寓新增供應1358套，同比上漲969%；成交2066套，上漲31%；成交面積34.59萬㎡，上漲76%；成交均價32053元/㎡，上漲1%；成交金額110.86億元，上漲78%；目前存量35636套，同比下降4%。

供給方面，一季度北京市僅有一個位于望京/酒仙橋商圈，體量約為68,000平方米的新項目竣工進入北京乙級寫字樓市場。北京甲級寫字樓市場本季度無新增供應入市，總存量仍維持在898萬平方米。

空置率方面，由于受疫情影響，北京寫字樓市場在第一季度的大部分租賃活動不得不暫?；驍R置，租金和吸納等關鍵指標持續(xù)走弱，無論是業(yè)主方還是租戶方均面臨一定的運營壓力。租賃成交活動大幅下滑，使得全市空置率上升至13.2%的高位，由于空置率逐步走高，全市甲級寫字樓租金水平也處于下調通道，全市平均租金同比降低2.5%至373元每月每平米。全市各個商圈均呈現(xiàn)不同程度的環(huán)比下跌，長期價格堅挺的金融街和中關村也出現(xiàn)松動，環(huán)比分別下調-1.4%和-3.1%。

此外，疫情延緩了很多在建項目的工程進度，原計劃于2020年二季度開始交付的項目不得不調整入市時間延遲入市，這從一定程度上減輕了市場的供給壓力。當前市場由于疫情的原因基本停滯，市場需求預計會在疫情得到徹底控制之后于下半年逐步回歸正軌，全市整體空置率仍將保持上升態(tài)勢。

在此情況之下，北京市政府于一季度發(fā)布了一系列扶植企業(yè)的指導性政策，減免企業(yè)運營負擔。隨著未來疫情逐步得到控制，寫字樓的需求或將逐步改善。

此外，值得一提的是，線上科技公司、醫(yī)藥與醫(yī)療公司以及云計算、大數(shù)據(jù)等行業(yè)由于疫情影響需求反向增加，其承租能力穩(wěn)定且有擴張的可能性，這些行業(yè)普遍都分布在有產業(yè)聚集性的商務園區(qū)，例如中關村、上地產業(yè)園等，因此商務園項目將可能成為具有增長爆發(fā)力的市場。

商辦市場預測    

2020年北京市預計仍將有超過100萬平方米的新項目入市，其中甲級項目達到約73萬平方米。當前市場存在著高度不確定性，目前國內疫情的良好控制態(tài)勢得以持續(xù)，已在海外爆發(fā)的疫情如果可以盡快得到有效控制，且并未對國際經濟、乃至政治形勢帶來實質性沖擊，北京寫字樓市場目前被抑制的租賃需求有望在下半年得到釋放。然而，受現(xiàn)實疫情及宏觀經濟形勢影響，北京商辦市場需求的回暖僅是相對而言，整體來看預計仍將維持在較低水平。疫情過后，部分租戶的租賃策略同樣將出現(xiàn)調整。受疫情沖擊較大的租戶為降低運營成本，或將選擇退減現(xiàn)有租賃面積、降級搬遷、或遷址至聯(lián)合辦公型物業(yè)過渡，乙級和園區(qū)型物業(yè)因此在2020年有望得到市場青睞。

結合當前的經濟、市場以及疫情防控形勢，北京甲級寫字樓市場的空置率預計將在2020年末被推升至超過21%的歷史高位。雖然一些租戶結構健康、出租率良好的項目預計仍將保持租金水平的整體穩(wěn)定，但市場競爭的加劇或將令租賃壓力較大的業(yè)主進一步加大租金降幅，并導致年末全市甲級寫字樓市場的平均租金同比下調5.2%，至約人民幣357.7元每月每平方米。面對可能出現(xiàn)的窗口期，在疫情中仍保持堅挺或預計將在疫情后得到利好的租戶宜把握市場租金大幅下調的契機，以優(yōu)惠的價格尋找續(xù)約、擴租、或升級搬遷至更為理想?yún)^(qū)位、物業(yè)的機會；對于其他當前位于較為老舊樓宇的租戶，建議租戶結合自身需求，考慮搬遷至位于非核心商圈、租金水平相對較低的高品質項目，從而以最低的成本完成企業(yè)形象的升級，并獲得更高規(guī)格的物業(yè)服務。

第三章北京市2020年一季度土地市場分析

一、北京市2020年一季度土地市場招拍掛情況統(tǒng)計

北京一季度土地招拍掛統(tǒng)計表

二、北京市2020年一季度土地市場情況分析

2020年一季度，北京土地出讓總金額達到673億元，同比增幅為12%。對于疫情影響下的北京土地市場，一季度，既出現(xiàn)了成交面積近五成的下滑，同時也帶來了成交樓面均價超八成的上漲。

2月11日，北京進行了疫情之下的首場土拍，和想象中的冷清不同，這場人人戴口罩下的爭奪最終成交額超過80億元。通州馬駒橋鎮(zhèn)亦莊新城地塊甚至出現(xiàn)了39輪的加價爭奪。2月18日，通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)亦莊新城站前區(qū)地塊出讓，有17家房企參與競價，最終被綠城以13.48億元、附加7%自持的代價競得。在2月的北京土拍中，總價超過60億元的地塊便有4宗，北京市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)地塊更是拍出78.8億元的高價而成為限競房總價“地王”。

2020年一季度，北京共推出住宅用地16宗，合計93萬平方米，同比下滑48%；推出樓面均價為32633元/平方米，同比上漲89%；住宅用地成交16宗，合計80萬平方米，同比下滑49%；成交樓面均價為37057元/平方米，同比上漲81%。其中3月份，雖無住宅用地成交，僅推出2宗住宅用地，均位于朝陽區(qū)，合計18萬平方米。但推出的兩宗住宅用地樓面均價為46298元/平方米，較2月每平方米增加18453元。

此外，一季度，“不限價”住宅用地占比明顯增多，成交的16宗住宅用地中共12宗未對銷售價格進行限制，此類地塊房企拿地積極性較高，助推成交樓面均價同比走高。

溢價率方面也繼續(xù)上揚。一季度北京成交的16宗住宅用地中有10宗為溢價出讓，平均溢價率為19%，較去年同期上漲8個百分點。

此外，值得注意的是，一季度土拍市場出現(xiàn)一個明顯的趨勢，房企傾向于聯(lián)合拿地。如北京通州馬駒橋鎮(zhèn)亦莊新城地塊被“華潤+中交”聯(lián)合體拿下，北京昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)地塊被“首開+住總+建工”聯(lián)合體競得，主要是由于這些地塊總價較高，且開發(fā)制多，聯(lián)合體拿地有利于降低風險。

第四章房地產新政對北京市房地產市場產生的影響

一、新修改的土地管理法的實施對房地產市場的影響    

新修改的土地管理法自2020年1月1日開始施行，此次土地管理法修正案從土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地管理等三方面進行了制度完善，其中，最大亮點是掃清了農村集體經營性建設用地入市的法律障礙，這一期盼已久的土地制度改革終于取得重大突破。但可以預計的是，新的制度安排對樓市尤其是商品房市場沖擊不大。

?  集體土地直接入市

過去，農村集體經營性建設用地的轉讓、出租一直受到限制。新修改的土地管理法明確規(guī)定，土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經營性用途，并經依法登記的集體經營性建設用地，土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。同時提出，集體經營性建設用地出讓、出租等，應當經本集體經濟組織成員的村民會議23以上成員或者23以上村民代表的同意。這改變了過去農村的土地必須征為國有才能進入市場的問題，能夠為農民直接增加財產性的收入。

?  補償計價方式調整

集體經營性建設用地獲準入市后，土地征收補償?shù)挠媰r方式也進行了調整。

一是首次對土地征收的公共利益進行明確界定；二是首次明確了土地征收補償?shù)幕驹瓌t是保障被征地農民原有生活水平不降低，“以區(qū)片綜合地價取代原來的土地年產值倍數(shù)法”；三是完善土地征收程序，將原來的批后公告改為批前公告，使被征地農民在整個過程中有更多參與權、監(jiān)督權和話語權。

?  樓市沖擊不大

土地管理法修正案里明確規(guī)定，允許集體經營性建設用地入市，并不是集體的所有用地，集體經營性建設用地市場只占了10％左右，大部分還是宅基地；這些集體經營性建設用地入市之后有明確的用途管制，只能用于工業(yè)、商業(yè)等用途，雖然也會用于租賃房、廉租房、共有產權房等等，但不會對商品房造成很大沖擊。

二、土地管理制度改革房地產市場的影響    

為了更好地因地制宜、因城施策解決用地問題，中央繼續(xù)推進土地管理制度改革。3月12日，國務院印發(fā)《關于授權和委托用地審批權的決定》。

一方面，將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項授權各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準；

另一方面，試點將永久基本農田轉為建設用地和國務院批準土地征收審批事項委托部分省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，試點期限1年。

土地審批權的下放，將賦予省級政府更大權利來自主調整土地利用空間布局，提高項目審批效率、項目落地效率和土地利用效率，但值得注意的是，此次國家并沒有對建設用地規(guī)模進行“松綁”，仍將從嚴從緊控制建設用地總規(guī)模。另外，試點省市均為經濟發(fā)展較快或人地矛盾較為突出的地區(qū)，土地審批權的試點將有望緩解項目“落地難”的問題。

三、央行降準對房地產市場的影響    

2020年1月1日下午，央行宣布，為支持實體經濟發(fā)展、降低社會融資實際成本，決定于2020年1月6日下調金融機構存款準備金率0.5個百分點（不含財務公司、金融租賃公司和汽車金融公司）。此次降準預計將釋放8000億長期資金。

2020年3月16日，為支持實體經濟發(fā)展，降低社會融資實際成本，中國人民銀行再次實施普惠金融定向降準，對達到考核標準的銀行定向降準0.5至1個百分點。在此之外，對符合條件的股份制商業(yè)銀行再額外定向降準1個百分點，支持發(fā)放普惠金融領域貸款。以上定向降準共釋放長期資金5500億元。

政策加大對經濟大環(huán)境的扶持，會對房地產周邊有所利好，進而提振樓市信心，但其本質并不是為了放松樓市調控，對樓市的利好影響也會表現(xiàn)得比較溫和。在“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”政策基調下，未來幾個月的房地產信貸政策仍將趨嚴。

從當前銀行股等表現(xiàn)看，實際上在今天的股價走勢中就可以看出有所上揚，這也說明投資者對于降準是有很強的預期的。尤其是此前國務院也提及了抓緊出臺普惠金融定向降準的措施，充分說明了此類降準的概率是比較大的。而降準本身有助于改善商業(yè)銀行的流動性，對于放貸等有積極的作用。

雖然理論上各類資金本身不會流入到房地產，但因為以后本身的貸款額度是增加的，所以實際過程中也還是有助于房地產的發(fā)展，至少房貸本身有趨于寬松的可能。對于房地產領域有較為積極的作用。

                                                             第五章總結

現(xiàn)狀分析：

?  土地供給方面，2月28日，由市規(guī)自委、市發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布實施《北京市2020年度建設用地供應計劃》。今年北京市土地供應總量3710公頃，其中，特交水建設用地1650公頃，城鄉(xiāng)建設用地2060公頃。按照“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，北京市堅持租購并舉，完善住房市場體系和住房保障體系，全力推進住宅用地供應。2020年度安排住宅用地供應1000公頃。其中，產權類住宅用地870公頃，租賃類住宅用地130公頃。產權類住宅用地中，含共有產權住房在內的商品住房用地600公頃，供應下限300公頃，與去年持平。

 住宅用地供應將新城作為供應將新城作為供應重點地區(qū)，強化“多點”和“一副”地區(qū)的承接功能，所選地塊盡量安排在城市軌道沿線及各類園區(qū)周邊，滿足出行便利，實現(xiàn)職住平衡。其中，大興區(qū)178公頃、通州區(qū)94公頃、順義區(qū)87公頃、昌平區(qū)76公頃。

2020年商品住宅用地將繼續(xù)實行彈性供應，全市商品住宅用地供應下限為300公頃，剩余300公頃住宅用地結合市場情況統(tǒng)籌推進。

產業(yè)用地方面，為加快培育創(chuàng)新動能，推動產業(yè)基礎能力和產業(yè)鏈水平提升，2020年度供地計劃安排產業(yè)用地410公頃。其中，研發(fā)用地180公頃、工礦倉儲用地130公頃、商服用地100公頃。

?  房地產成交方面，雖然2020年一季度新房合計成交規(guī)模降幅達到近三成，二手房成交量同比減少44.6%。但是，新房樓面價和溢價率保持回升態(tài)勢。同時隨著全國疫情防控形勢穩(wěn)定，3月份市場成交得到快速恢復。  

?  金融政策方面，2020年1月1日下午，央行宣布，為支持實體經濟發(fā)展、降低社會融資實際成本，決定于2020年1月6日下調金融機構存款準備金率0.5個百分點（不含財務公司、金融租賃公司和汽車金融公司）。此次降準預計將釋放8000億長期資金。

2月20日早，央行公布的LPR最新報價為：1年期LPR為4.05%，5年期以上LPR為4.75%。此前，2020年1月20日公布的1年期LPR為4.15%，5年期以上為4.80%。本次在LPR政策出臺之初針對樓市制定了專門的政策，要求首套不得低于LPR，二套房也不得低于LPR+60個基點。由于一般五年以上貸款大部分是房貸，所以本次降息出現(xiàn)5年期降低，對于房貸影響巨大。

?  政府調控方面，2019年末，中央經濟工作會議與全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議召開，為2020年房地產發(fā)展指明了方向。“ 不將房地產作為短期刺激經濟發(fā)展的手段，房地產由經濟主導地位向民生屬性回歸；房住不炒，住房由投資屬性回歸居住屬性；調控方式由“自上而下、一刀切”向“以下為主、精準調控“轉變?！?/span>

1月12日，北京市政府工作報告中提出，北京今年將繼續(xù)保持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，堅持「房住不炒」，進一步完善長效管理調控機制，北京將完成商品住宅土地入庫600公頃，建設籌集各類政策性住房4.5萬套。堅持房住不炒原則，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展依然是今年主要發(fā)展方向。

未來展望：

?  短期來看，由于疫情逐漸好轉，房企陸續(xù)復工，房地產交易流程逐漸恢復正常,北京房地產市場已經在逐步回暖。疫情并沒有抑制購房需求的釋放，只是延緩了購房時間。加上貨幣政策延續(xù)寬松，疫情對樓市的負面影響將會逐月遞減，二季度成交會穩(wěn)步回升，整體表現(xiàn)也會略好于一季度。二季度若供應持續(xù)放量，成交量將保持小幅回升態(tài)勢。

2020年的樓市整體呈現(xiàn)前冷后熱的局面，上半年市場受疫情影響明顯不及去年同期，下半年市場需求逐漸釋放，預計會好于去年同期，但全年來看整體成交情況不及去年，北京市商品房銷售面積同比增速預計下降到-1.5%左右。

?  長期來看，北京長期以來奉行“單中心”的發(fā)展模式，中心區(qū)產業(yè)、功能、人口高度集中，而周邊產業(yè)功能薄弱，吸引力及發(fā)展動力不足，住房需求由城市核心區(qū)不斷向外外溢。區(qū)域房地產供需關系發(fā)展不均衡，以二環(huán)以中心，房價及房租水平呈同心圓式逐漸降低，同時職住失衡現(xiàn)象嚴重，通勤時間過長。新規(guī)劃確立了“一核一主一副，兩軸多點一區(qū)”新的空間布局，“中心城區(qū)”功能疏解提升，增強服務保障能力；“副中心”示范帶動非首都功能疏解；以“兩軸”為統(tǒng)領，完善城市空間和功能組織秩序；強化多點支撐，提升“新城”綜合承接能力。

?按照新規(guī)劃的功能定位和空間布局，順義、大興、亦莊、昌平、房山新城，一方面承接中心城區(qū)適宜功能和人口疏解，另一方面充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，推動區(qū)域加速發(fā)展。隨著新城交通、產業(yè)、配套資源等的建設完善，其與中心城區(qū)的差距越來越小。就業(yè)居住價值不斷提升，住宅需求也將更多地主動由中心城區(qū)轉移到新城地區(qū)。對于房地產開發(fā)經營，北京各區(qū)域價值將逐漸趨等。對于北京房地產市場來講，房地產區(qū)域供需將均衡發(fā)展。

從政策環(huán)境來看，未來較長一段時間內，北京將維持緊縮的房地產政策。隨著城市人口長期穩(wěn)定，住房需求將呈萎縮趨勢，與此相反，房地產供給側改革則加大住房供給，將使得住房供需總量漸趨平衡。供給結構調整與細分的住宅需求日趨匹配，供需發(fā)展協(xié)調性增強。隨著規(guī)劃實施，城市發(fā)展空間布局調整，各區(qū)域房地產發(fā)展將進一步均衡。北京房地產市場將在下行甬道上平穩(wěn)運行。