新冠疫情對(duì)北京市房地產(chǎn)市場的影響分析
目 錄
l 關(guān)于疫情期間北京出臺(tái)的房地產(chǎn)相關(guān)政策
l 總結(jié)
2020年的春節(jié)注定讓中國銘記，我們剛剛經(jīng)歷了2019年“經(jīng)濟(jì)不確定性”所帶來的種種變化，又迅速面臨開年第一只“黑天鵝”——新型冠狀病毒感染疫情。在疫情中，受負(fù)面沖擊嚴(yán)重的行業(yè)是房地產(chǎn)、交通運(yùn)輸、商業(yè)貿(mào)易等。自1月23日全國疫情調(diào)控趨嚴(yán)之后，房地產(chǎn)就首當(dāng)其沖?！巴[”“零成交”“斷崖式下跌”等觸目驚心的用詞成為2020年房地產(chǎn)行業(yè)開年的關(guān)鍵詞。在此時(shí)期，探索疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)，特別是對(duì)我們所處的房地產(chǎn)市場的潛在影響格外關(guān)鍵。
疫情對(duì)北京住宅市場的影響
2020年春節(jié)較早，1月份房價(jià)指數(shù)的數(shù)據(jù)受新冠肺炎疫情影響相對(duì)較小，市場在2-3月逐漸反映出疫情影響。1月26日晚間，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)向會(huì)員單位并全行業(yè)發(fā)出號(hào)召，暫時(shí)停止售樓處銷售活動(dòng)，待疫情過后再行恢復(fù)。為了應(yīng)對(duì)此次疫情影響，2月份房企紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)線上，恒大、融創(chuàng)、富力等多家房企開啟線上營銷模式。目前來看，售樓處封閉，中介推遲營業(yè)，在建項(xiàng)目的工期延長……對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，新冠肺炎疫情帶來的影響不僅在于春節(jié)期間所有的交易、生產(chǎn)與經(jīng)營都按下了暫停鍵，還在于原本期待的“金三銀四”成為泡影。
2月2日，根據(jù)鏈家二手房數(shù)據(jù)顯示，北京二手房在售房源漲價(jià)11套，降價(jià)376套，調(diào)價(jià)房源漲跌比1:34.2，新增客源2612位，帶看30人次。注意30人次，不是30套房。當(dāng)日，全市二手房網(wǎng)簽量160套。由此可以看出，目前市場雖然冰凍，但還沒有徹底冰封，降價(jià)房源數(shù)量暴增，漲價(jià)房源數(shù)量極少。鏈家還有帶看，30人次大概可以看100套左右的房源。此外，日網(wǎng)簽160套屬于低位，這些二手房基本都是年前簽約的在消化。后續(xù)二手房網(wǎng)簽應(yīng)該會(huì)保持在工作日日均100-200套左右，1月底以來的成交停滯大約會(huì)體現(xiàn)在3月下旬的二手房網(wǎng)簽量上。
盡管住宅市場成交情況不樂觀，疫情對(duì)住宅市場的影響相對(duì)是小的。2月19日央行在發(fā)布的報(bào)告中明確指出，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，因此我國的房地產(chǎn)住宅市場仍將保持總體平穩(wěn)態(tài)勢。
疫情對(duì)北京租賃市場的影響
如果沒有這場疫情，春節(jié)后2月份的租賃市場正處于“小陽春”行情。然而疫情的快速傳播讓全國處于高度戒備防控狀態(tài)，人口流動(dòng)大幅減少，大量租賃人口滯留家鄉(xiāng)未返回居住地，或由于小區(qū)封閉禁止外人進(jìn)入，打亂了節(jié)后返工潮的節(jié)奏。導(dǎo)致2月租賃市場供給需求雙雙下降，空置率上升，租金承壓。使得春節(jié)后租賃市場維持著低迷狀態(tài)，未能實(shí)現(xiàn)市場熱度的回升。但之后隨著全國各城市逐步復(fù)工，3月租賃市場交易量有望小幅回升。
疫情對(duì)北京商業(yè)辦公市場的影響
商業(yè)市場
去年，春節(jié)期間全國零售及餐飲企業(yè)銷售額超過萬億規(guī)模，而今年，全國商業(yè)地產(chǎn)錯(cuò)過了春節(jié)消費(fèi)紅利，保守預(yù)計(jì)，損失將達(dá)數(shù)千億元。
此次疫情,對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的沖擊，很顯然，客流量急劇下滑。北京2020年1月典型購物中心客流量環(huán)比下降20%以上。具體來看，1月，國貿(mào)商城客流量環(huán)比去年12月下降幅度最大，達(dá)到了35%，其次為通州萬達(dá)廣場，北京龍湖長楹天街客流量環(huán)比去年12月下降了31%，
餐飲客戶運(yùn)營損失嚴(yán)重，多家企業(yè)門店暫停營業(yè)，閉店及面臨裁員，現(xiàn)金流承壓等問題，運(yùn)營愈加艱難。
以收取商戶租金為主要收入來源的商業(yè)地產(chǎn)面臨進(jìn)退兩難的境地。若實(shí)體商戶運(yùn)營艱難或大批倒閉，會(huì)導(dǎo)致商場空置率抬升，租金下滑等諸多問題，為日后商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營帶來更多困難。
房企、商業(yè)運(yùn)營商通過減免租金以穩(wěn)定商戶信心，在目前中小商戶運(yùn)營艱難的背景下及時(shí)止損，但同時(shí)減免租金對(duì)于運(yùn)營方而言，也無疑意味著業(yè)績和資金的雙重壓力。
從長遠(yuǎn)看，如果經(jīng)濟(jì)增長不及預(yù)期，消費(fèi)不振，將導(dǎo)致零售物業(yè)的出租率和租金雙降，空置率上升，對(duì)行業(yè)整體將是利空。
商業(yè)地產(chǎn)面臨的最大挑戰(zhàn)是自身的變革。十年前電商崛起，沖擊商業(yè)地產(chǎn)朝體驗(yàn)式業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)變，而這場疫情，讓體驗(yàn)式消費(fèi)遭受重創(chuàng)，隨著行業(yè)的復(fù)蘇，運(yùn)營者應(yīng)該重新思考什么樣的商業(yè)模式更適合當(dāng)下的環(huán)境，商業(yè)地產(chǎn)或?qū)⒂钟瓉硪淮巫兏铩?/span>
辦公市場
一、此次疫情受沖擊最嚴(yán)重的是中小企業(yè)，他們是各大城市寫字樓租戶的主力，其中大部分剛起步的中小企業(yè)也是聯(lián)合辦公的主力。
2003年SARS曾對(duì)北京寫字樓市場帶來重創(chuàng)，租金在一年內(nèi)下降40%，之后租金的恢復(fù)也較慢。這次疫情波及范圍之廣、影響程度之深遠(yuǎn)超SARS，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的拖累必將影響寫字樓市場的租售。
疫情之下，大量商業(yè)貿(mào)易企業(yè)受到?jīng)_擊，中小企業(yè)經(jīng)營難以維系，短期內(nèi)市場對(duì)寫字樓的吸納需求將會(huì)有所減少，一些原來有擴(kuò)張或搬遷計(jì)劃的企業(yè)可能會(huì)采取觀望態(tài)度。受此影響，寫字樓業(yè)主不得不通過更大的優(yōu)惠條件和租金減免來吸引客群，以價(jià)換量，預(yù)計(jì)短期內(nèi)寫字樓租金有進(jìn)一步下探的壓力。
其中，甲級(jí)寫字樓遭受沖擊的程度相對(duì)較低，這些寫字樓的主力租客為大型企業(yè)，承受風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。相比之下，乙級(jí)寫字樓和其他寫字樓，受疫情影響較大。
聚集了大量小微企業(yè)的聯(lián)合辦公將在這輪疫情中受到劇烈沖擊。這些企業(yè)以短期租約為主，加上員工都轉(zhuǎn)而在家辦公，出于縮減成本的考慮，會(huì)有強(qiáng)烈的減租需求，甚至可能在租約到期后不再續(xù)租。
尤其是疫情期間大量企業(yè)倡導(dǎo)居家辦公，發(fā)現(xiàn)效果也不差，一些中小微企業(yè)可能就此告別寫字樓。未來，寫字樓供大于求的局面將難以改變。
二、疫情對(duì)不同的行業(yè)的影響截然不同。
北京有近半數(shù)（48%）的甲級(jí)面積由韌性產(chǎn)業(yè)承租。僅就行業(yè)而言，這預(yù)示著北京辦公樓市場對(duì)此次疫情有一定的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力，是這一次“黑天鵝”事件中北京辦公樓市場的壓艙石。同時(shí)，市場中有1/3的面積是由面臨較大壓力的下滑行業(yè)承租。如若發(fā)生極端情況，這部分租戶的經(jīng)營狀態(tài)變化可能會(huì)引發(fā)市場動(dòng)蕩。最后，全市近1/5的甲級(jí)辦公面積由獲益產(chǎn)業(yè)租賃使用，這部分將是幫助市場度過疫情難關(guān)，保留潛在增長活力的關(guān)鍵。
綜上，在短期內(nèi)，市場活躍度及市場情緒將受到此次疫情的顯著影響，中國商業(yè)辦公地產(chǎn)的各細(xì)分物業(yè)類別市場都將受到不同程度和形式的影響，其程度將主要取決于疫情持續(xù)的時(shí)長和政策對(duì)沖的力度，同時(shí)也取決于行業(yè)內(nèi)各主體的應(yīng)對(duì)能力。中長期來說，我們依然保持“中國商業(yè)地產(chǎn)市場極具韌性”的判斷。
疫情對(duì)北京土地市場的影響
相較于新房市場在疫情下的的“春寒料峭”，北京土地市場卻是較為火熱，成交量及收金環(huán)比皆走高。2月，北京入市宅地以“不限價(jià)”宅地為主。“不限價(jià)”宅地給予了開發(fā)商在產(chǎn)品上更大的自主性，因此房企拿地積極性較高，助推宅地溢價(jià)率上揚(yáng)。
2月28日，北京市發(fā)布了《2020年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，今年計(jì)劃供應(yīng)1000公頃住宅用地，首次分為產(chǎn)權(quán)類和租賃類。目前來看，從全國時(shí)至今日，無論是銷售、新開工施工還是土地出讓都遠(yuǎn)未回歸正軌。如果悲觀一點(diǎn)，預(yù)期疫情出現(xiàn)反復(fù)轉(zhuǎn)變成“全球性流行病”、中國由輸出型轉(zhuǎn)變?yōu)檩斎胄停敲匆咔閷?duì)行業(yè)回歸常態(tài)的影響可能會(huì)延遲至6月末。但是，土地層面受疫情波及相對(duì)較小。
關(guān)于疫情期間北京出臺(tái)的房地產(chǎn)相關(guān)政策
關(guān)于疫情期間土地交易市場相關(guān)防控措施的通知
2月10日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于疫情期間土地交易市場相關(guān)防控措施的通知》，通知規(guī)定，交易流程包括14天隔離、體溫檢測和入場、發(fā)號(hào)方式辦理競買手續(xù)、參與競拍、成交確認(rèn)。其中，采用發(fā)號(hào)方式辦理競買手續(xù)，由工作人員按照競買人員到場順序發(fā)放號(hào)牌，并按照號(hào)碼順序電話通知競買人員進(jìn)入辦公區(qū)域辦理相關(guān)業(yè)務(wù)，每家競買單位辦事人員不得超過2人。
北京市國資委關(guān)于給予市屬國企參與新型冠狀病毒肺炎疫情防控工作資金支持有關(guān)事項(xiàng)的通知
2月11日，由北京市財(cái)政局、北京市國資委快速響應(yīng)，積極履職，聯(lián)合印發(fā)《北京市財(cái)政局 北京市國資委關(guān)于給予市屬國企參與新型冠狀病毒肺炎疫情防控工作資金支持有關(guān)事項(xiàng)的通知 》。
? 補(bǔ)助范圍及標(biāo)準(zhǔn)
(一)為承租房屋的中小微企業(yè)減免的租金。中小微企業(yè)承租京內(nèi)市屬國有企業(yè)房產(chǎn)從事生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，按照政府要求堅(jiān)持營業(yè)或依照防疫規(guī)定關(guān)閉停業(yè)且不裁員、少裁員的，免收2月份房租；承租用于辦公用房的，給予2月份租金50%的減免。補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)不超過企業(yè)減免租金的20%。
(二)為增加防控疫情所需物資生產(chǎn)產(chǎn)能發(fā)生的支出。主要包括生產(chǎn)防控疫情所需物資發(fā)生的設(shè)備改造和購置款，以及原材料采購費(fèi)用等。對(duì)于生產(chǎn)疫情所需物資支出較大，影響正常生產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)，給予不超過企業(yè)自擔(dān)部分30%的補(bǔ)助。
(三)國有控股企業(yè)按照上述補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)乘以國有股權(quán)比例后，計(jì)算補(bǔ)助金額。
2020年央行降準(zhǔn)
2020年1月1日下午，央行宣布，為支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、降低社會(huì)融資實(shí)際成本，決定于2020年1月6日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)（不含財(cái)務(wù)公司、金融租賃公司和汽車金融公司）。此次降準(zhǔn)預(yù)計(jì)將釋放8000億長期資金。
? 房地產(chǎn)金融環(huán)境有望進(jìn)一步寬松
在2019年三次降準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，2020首次降準(zhǔn)，進(jìn)一步釋放了金融環(huán)境的寬松化導(dǎo)向。從實(shí)際情況看，房地產(chǎn)金融環(huán)境也需要從緊轉(zhuǎn)松。尤其是在房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人按揭貸款等領(lǐng)域，都是需要積極進(jìn)行改革的。此次降準(zhǔn)不是定向降準(zhǔn)，所以客觀上也有助于帶動(dòng)更多的銀行貸款進(jìn)入市場，對(duì)于房地產(chǎn)領(lǐng)域有較為積極的作用。
? 帶動(dòng)LPR利率下調(diào)
降準(zhǔn)后流動(dòng)性會(huì)有所增加，這會(huì)對(duì)LPR基礎(chǔ)利率等帶來影響，所以客觀上來說類似降準(zhǔn)政策后，預(yù)計(jì)LPR基礎(chǔ)利率也有進(jìn)一步下調(diào)的可能。而隨著LPR基礎(chǔ)利率的下調(diào)，房地產(chǎn)銀行貸款的工作也會(huì)調(diào)整，這也使得房貸利率有進(jìn)一步下調(diào)的可能。既降低了購房成本，也使得2020年3月份存量浮動(dòng)貸款轉(zhuǎn)換定價(jià)方式的工作更好展開。
? 刺激市場交易
根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，降準(zhǔn)后，無論是市場預(yù)期方面還是實(shí)際交易情況方面，往往都會(huì)帶來利好。從市場預(yù)期的情況看，降準(zhǔn)后，大家會(huì)對(duì)2020年的金融環(huán)境有把握，這個(gè)時(shí)候供需雙方比較活躍，尤其是剛剛降準(zhǔn)的1月份，會(huì)帶來積極促銷和交易的情況。從實(shí)際交易情況看，房屋營銷部門會(huì)更加活躍，以降準(zhǔn)為營銷的突破口，房屋買賣的問詢和實(shí)際交易情況會(huì)上升。
總 結(jié)
綜上所述,房地產(chǎn)行業(yè)總是需要一次否極泰來。疫情結(jié)束之后也是房地產(chǎn)新一輪發(fā)展的開始，但北京市房地產(chǎn)不會(huì)有成交的報(bào)復(fù)性反彈或價(jià)格的快速上漲。預(yù)計(jì)四月底疫情結(jié)束后，北京房地產(chǎn)會(huì)進(jìn)入到一輪長期平穩(wěn)發(fā)展，房住不炒，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期是房地產(chǎn)行業(yè)的主旋律，房地產(chǎn)行業(yè)也仍然繼續(xù)發(fā)揮中國經(jīng)濟(jì)壓艙石和穩(wěn)定劑的作用！
我們可以看到，央行在最新的報(bào)告中，明確“不以房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。房地產(chǎn)投資的平穩(wěn)對(duì)于中國經(jīng)濟(jì)順利渡過當(dāng)前的難關(guān)也很重要，應(yīng)該在“房住不炒”的前提下穩(wěn)定房地產(chǎn)投資和銷售。
對(duì)房企來說，應(yīng)該把此次疫情作為浴火重生推動(dòng)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的新里程碑。短期內(nèi)房企的核心在于開源節(jié)流。長期來看，疫情帶來了對(duì)未來運(yùn)營模式的思考，不能等到生存危機(jī)到來再思考生存模式，借這次疫情，好好思考未來三年或五年的戰(zhàn)略規(guī)劃。
“凡不能毀滅我的，必使我強(qiáng)大。”疫情之下，我們一起逆風(fēng)前行，向陽而生！
