2019年北京市房地產(chǎn)市場分析

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第一章 2019年北京市房地產(chǎn)市場運(yùn)營情況

一、北京市2019年商品房成交情況

二、北京市2019年二手房市場運(yùn)營情況

三、北京市2019年限價(jià)房供應(yīng)量現(xiàn)狀

四、房地產(chǎn)市場走勢及全年的預(yù)測

第二章 北京市2019年商業(yè)辦公市場分析

第三章 北京市2019年土地市場分析

第四章 北京市房地產(chǎn)新政對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響

一、新版住房租賃合同發(fā)布，明確禁止違法群租

二、房貸利率將參照最新的LPR市場利率進(jìn)行制定

三、新《土地管理法》對(duì)房地產(chǎn)業(yè)帶來的影響

四、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的召開對(duì)房地產(chǎn)帶來的影響

第五章 總結(jié)

第一章 2019年北京市房地產(chǎn)市場運(yùn)營情況

一、北京市2019年商品房成交情況

2019年，北京市商品房新增供應(yīng)72447套，同比去年下降10%；成交70662套，上漲58%；成交面積856.45萬㎡，上漲42%；成交均價(jià)43044元/㎡，上漲4%；成交金額3686.55億元，上漲47%；目前商品房存量161980套，同比上漲1%。

?  新房成交好于往年，究其原因，主要在于兩個(gè)方面

一是限競房今年大量集中入市，低價(jià)、小戶型、高性價(jià)比，拉動(dòng)了新房市場的成交。從數(shù)據(jù)看，2019年限競房供應(yīng)35577套，占整個(gè)新商品住宅供應(yīng)的69.96%，在樓市中占絕對(duì)份額。成交20914套，占比56.04%。

另一方面，高端市場增長強(qiáng)勁，包括頂級(jí)別墅和10萬+豪宅成交遠(yuǎn)高于去年。這代表改善需求的潛力依然很大，北京客群的結(jié)構(gòu)層次豐富，未來還有更大空間釋放。

?  住宅市場成交量價(jià)大幅上漲

2019年北京市住宅新增供應(yīng)49168套，同比上漲9%；成交37318套，上漲51%；成交面積498.9萬㎡，上漲45%；成交均價(jià)53402元/㎡，上漲2%；成交金額2664.23億元，上漲48%；目前存量83367套，同比上漲17%。

2019年北京住宅各區(qū)成交一覽表

?  2019年北京普宅市場成交環(huán)比上漲55%

環(huán)比2018年,北京普宅市場成交套數(shù)、成交額、成交面積均呈上漲態(tài)勢。2019年1月至12月,北京市普宅成交28920套，同比上漲61%；成交面積300.06萬㎡，上漲53%；成交均價(jià)46192元/㎡，上漲1%；成交金額1386.04億元，上漲55%。

?  別墅市場成交占比上漲58%

環(huán)比2018年,2019年北京別墅市場新增供應(yīng)不及去年,而成交套數(shù)、成交額、成交面積均呈上漲態(tài)勢。別墅新增供應(yīng)4788套，同比下降36%；成交4532套，上漲32%；成交面積138.84萬㎡，上漲41%；成交均價(jià)54113元/㎡，上漲12%；成交金額751.28億元，上漲58%；目前存量10647套，同比上漲2%。

與此同時(shí)，2019年北京豪宅市場成交也呈上漲態(tài)勢，環(huán)比2018年,北京市豪宅成交3866套，同比上漲14%；成交面積60萬㎡，上漲21%；成交均價(jià)87812元/㎡，上漲2%；成交金額526.91億元，上漲24%。

2019年北京寫字樓與商務(wù)公寓成交同比去年表現(xiàn)為量價(jià)齊跌，新增供應(yīng)5559套，同比下降45%；成交9979套，上漲3%；成交面積132.46萬㎡，下降4%；成交均價(jià)29709元/㎡，下降1%；成交金額393.54億元，下降5%；目前存量43976套，同比下降9%。

商業(yè)新增供應(yīng)903套，同比下降55%；成交3061套，上漲17%；成交面積45.48萬㎡，下降17%；成交均價(jià)31889元/㎡，上漲9%；成交金額145.02億元，下降10%；目前存量21066套，同比下降9%。

     ?  自住型商品房成交（含共有產(chǎn)權(quán)房）同比量跌價(jià)漲

2019年北京自住型商品房、共有產(chǎn)權(quán)房新增供應(yīng)16817套，同比下降27%；成交20304套，上漲164%；成交面積179.62萬㎡，上漲175%；成交均價(jià)26933元/㎡，上漲37%；成交金額483.76億元，上漲277%；目前存量13618套，同比下降20%。

限競房市場成交20914套，成交面積228.98萬㎡，成交均價(jià)48418元/㎡，成交金額1108.65億元。

二、北京市2019年二手房市場運(yùn)營情況

2019年北京二手房共成交144408套，同比有6%的小幅下滑。雖然其中有被新房分流的原因，但整體上還是說明：樓市沒有走出低迷。

2019年12月，北京二手房業(yè)主調(diào)漲掛牌價(jià)的現(xiàn)象，占比提高1.8個(gè)點(diǎn)，達(dá)到11.8%。雖然調(diào)降的行為仍是主流，但已有所下降。自2019年7月以來，北京二手房掛牌價(jià)格連續(xù)6個(gè)月下降。其中，2019年12月的掛牌均價(jià)為58570元/平方米，比6月下降了2.6%。以北京二手房平均掛牌面積85平方米計(jì)算，北京單套二手房平均價(jià)格降幅超過13萬元。

12月中下旬以來，二手房的成交量有所回升，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年12月，北京二手房網(wǎng)簽量為14162套，環(huán)比漲幅達(dá)到15%，連續(xù)兩個(gè)月上漲。這一水平是2019年的月度第三高點(diǎn)，僅次于“小陽春”時(shí)期的3月和4月。二手房成交量的升溫還促成了交易價(jià)格的小幅提升，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年12月，北京二手房交易均價(jià)為59126元/平方米，環(huán)比微漲1%，同比微漲0.9%。

2020年，北京二手房市場步入調(diào)控后的第四個(gè)年頭，北京二手房市場將延續(xù)低位穩(wěn)定態(tài)勢，預(yù)計(jì)2020年全年二手房成交量依舊穩(wěn)定在15萬套左右，價(jià)格波動(dòng)在5%以內(nèi)。

三、北京市2019年限價(jià)房供應(yīng)量現(xiàn)狀

2019年1-12月，北京市限競房市場成交20914套，成交面積228.98萬㎡，成交均價(jià)48418元/㎡，成交金額1108.65億元。

2019年北京限價(jià)房各區(qū)成交一覽表

四、房地產(chǎn)市場走勢及全年的預(yù)測

目前房價(jià)趨于穩(wěn)定    

高房價(jià)一直都是我國房地產(chǎn)的一個(gè)典型“特征”，但隨著剛需買房需求的擴(kuò)大，再加上國家反復(fù)強(qiáng)調(diào)要穩(wěn)定樓市，包括房價(jià)的穩(wěn)定以及供需平衡的穩(wěn)定。目前，一二線城市房價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的態(tài)勢，三四線城市房價(jià)因棚改貨幣化安置退出，也開始由盛轉(zhuǎn)弱，房地產(chǎn)去庫存已接近尾聲。在種種政策的調(diào)控下，樓市的發(fā)展也在按著國家的要求走，房價(jià)停漲，今年房價(jià)整體上趨于穩(wěn)定。

未來房價(jià)趨于健康    

未來房價(jià)走勢將會(huì)回居住屬性，投機(jī)炒房者離開，而剛需性購房者將重新成為市場的主力。事實(shí)上，房地產(chǎn)也并非會(huì)一味的低迷，而是在去投機(jī)化后，房價(jià)回落到當(dāng)?shù)貏傂枘軌虺惺艿膮^(qū)間時(shí)，會(huì)有更多的人買得起房，屆時(shí)房地產(chǎn)市場將會(huì)更加繁榮，而且這是可持續(xù)的發(fā)展。也就是在這樣的前提下，明年的樓市還會(huì)迎來更大的變化，因?yàn)橛?大“新規(guī)”將會(huì)正式開始實(shí)施。

2020年房地產(chǎn)3大“新規(guī)”   

租購?fù)瑱?quán)顧名思義，租購?fù)瑱?quán)就是以后老百姓租房子可以享受和買房子一樣的待遇，最典型的就是孩子上學(xué)之類，只要當(dāng)?shù)卣綄?shí)施并且完善了這項(xiàng)新規(guī)，就會(huì)給很多人的生活帶來很大的改善。共有產(chǎn)權(quán)房的正式投入這種房子的產(chǎn)權(quán)是購房者和國家共有的，房價(jià)會(huì)比普通的商品房便宜很多。

目前北京市將掛牌出售三宗地建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房，這種房子銷售均價(jià)29000元／平方米，與周邊當(dāng)前商品價(jià)格3.5至5萬元每平米比較，房價(jià)降低了近40％，這是一種福利房，很有可能會(huì)成為普通商品房的一個(gè)大“威脅”?！锻恋毓芾矸ā沸薷暮髮?shí)施這將會(huì)在明年年初開始實(shí)施，主要的內(nèi)容就是集體經(jīng)營性建設(shè)用地可直接拍賣入市以及征地補(bǔ)償增加保障。也就是說，如果以后地價(jià)漲了，那么農(nóng)民就會(huì)有更多的補(bǔ)貼，同樣也是一個(gè)利好政策。

第二章 北京市2019年商業(yè)辦公市場分析

2019年北京寫字樓與商務(wù)公寓成交同比去年表現(xiàn)為量價(jià)齊跌，新增供應(yīng)5559套，同比下降45%；成交9979套，上漲3%；成交面積132.46萬㎡，下降4%；成交均價(jià)29709元/㎡，下降1%；成交金額393.54億元，下降5%；目前存量43976套，同比下降9%。

商業(yè)新增供應(yīng)903套，同比下降55%；成交3061套，上漲17%；成交面積45.48萬㎡，下降17%；成交均價(jià)31889元/㎡，上漲9%；成交金額145.02億元，下降10%；目前存量21066套，同比下降9%。

2019年,在北京商業(yè)地產(chǎn)市場大環(huán)境遇冷的情況下，未來供應(yīng)受限的市場環(huán)境仍推動(dòng)了投資市場爆發(fā)式增長。2019年大宗成交總額錄得近800億元人民幣，較2018年成交額翻了一倍。辦公樓物業(yè)仍為最受歡迎的資產(chǎn)類別，成交金額約占2019年成交總額的70%。此外，部分被自用型買家或投資機(jī)構(gòu)收購的酒店、零售或綜合體項(xiàng)目也有改造為寫字樓的計(jì)劃。

 2019年, 北京甲級(jí)寫字樓市場各項(xiàng)指標(biāo)均出現(xiàn)現(xiàn)象級(jí)的變化

首先，北京甲級(jí)寫字樓市場新增供應(yīng)量創(chuàng)歷史新高。從2019年全年來看，全年供應(yīng)量超過90萬平米，這是有歷史記錄以來的最高值。上一次出現(xiàn)這樣的情況還要追溯到2007-2009年的時(shí)候，但當(dāng)時(shí)也沒有達(dá)到單年新增供應(yīng)量超過90萬平方米。其中，第三季度的新增供應(yīng)量單季度54萬平米，比2008年到2018年年平均值還要多8萬，比供應(yīng)量低點(diǎn)2012年到2014年的三年供應(yīng)量之和還要多8萬平米。

其次，北京甲級(jí)寫字樓市場空置率達(dá)到近十年階段性高點(diǎn)。截止到2019年底，北京甲級(jí)寫字樓的空置率達(dá)到15.9%，這也是從2010年以來的最高值?？罩寐矢咂笾饕褪且?yàn)閺?018年開始，整體市場就進(jìn)入了又一個(gè)供應(yīng)高峰期。2018年的全年供應(yīng)量達(dá)到近81萬平方米，使得整體市場空置率突破10%的市場均衡點(diǎn)，達(dá)到10.6%。進(jìn)入2019年，新項(xiàng)目陸續(xù)入市，加之2018年尚未完成去化的累計(jì)面積，導(dǎo)致空置率在一年間上升了5.3個(gè)百分點(diǎn)接近16%。同時(shí)，得益于相對(duì)穩(wěn)定的市場需求，空置率的攀升得到了有效控制，但需要指出穩(wěn)定的吸納量得益于高品質(zhì)新項(xiàng)目入市前的提前預(yù)租，預(yù)租對(duì)于空置率的影響大概在1%左右。預(yù)計(jì)本輪供應(yīng)高峰將在2020年底基本結(jié)束，整體空置率水平也將在2020年觸及最高值。

    最后，北京甲級(jí)寫字樓市場首現(xiàn)十年最大租金降幅。雖然是最大的租金降幅，但整體租金回調(diào)幅度依然有限，截止到2019年底整體市場平均租金是383元每月每平方米，年降幅4%左右。面對(duì)市場如此大量的供應(yīng)，以及不斷抬升的空置率水平，可以看出北京市場的租金表現(xiàn)依然堅(jiān)挺。

 第三章 北京市2019年土地市場分析

2019年,北京市共成交土地78宗，成交面積總計(jì)459.06萬平方米，累計(jì)土地出讓金額1685.4億元，略高于2018年的土地出讓總金額。平均成交溢價(jià)率為9.4%，低于2018年的14%，為近幾年的低點(diǎn)。在成交的50宗住宅用地中，平均溢價(jià)率也只有10.5%，其中18宗地塊是底價(jià)成交。35宗限競房地塊中，溢價(jià)率為零的地塊多達(dá)12宗。尤其到了年底，北京更是連續(xù)有多宗地塊底價(jià)成交。

2019年12月12日，房山良鄉(xiāng)的住宅地塊由于僅獲得1次網(wǎng)上報(bào)價(jià)，被中駿以42億元的底價(jià)獲得，被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是抄底之舉。商品住房銷售均價(jià)不超過35344元/平方米，樓面價(jià)僅為11369元/平方米。

不僅限競房土地的溢價(jià)空間少,不限價(jià)的商品房用地也出現(xiàn)底價(jià)成交。12月5日，北京豐臺(tái)區(qū)長辛店鎮(zhèn)辛莊村A-46地塊以底價(jià)成交，由首開+保利以26億元底價(jià)獲得，樓面價(jià)僅為3.17萬元/平方米。

這是因?yàn)?019年樓市嚴(yán)格調(diào)控，大部分房企對(duì)土地市場的熱度逐漸降低，北京推出了大量的共有產(chǎn)權(quán)和限房價(jià)項(xiàng)目也是降低了房企拿地積極性的原因。

另外,根據(jù)北京城市新總規(guī)里提出的“優(yōu)化城市功能和空間布局”、“科學(xué)配置資源要素，統(tǒng)籌生產(chǎn)、生活、生態(tài)空間”、“著力治理‘大城市病’”、“增強(qiáng)人民群眾獲得感”等具體要求, 2019年開始,北京不再供應(yīng)F1和F2類用地，均將結(jié)合規(guī)劃綜合實(shí)施方案，在土地入市前把住宅及商辦建筑分開單獨(dú)布局。這樣的布局安排，并不意味著供地的時(shí)序會(huì)有所改變。而是根據(jù)新規(guī)，會(huì)重新劃分成兩個(gè)純住宅的地塊和一個(gè)純商業(yè)辦公的地塊。至于這3個(gè)地塊是一起入市還是分別入市，還是會(huì)根據(jù)土地市場的實(shí)際運(yùn)行狀況進(jìn)行安排。

 第四章 北京市房地產(chǎn)新政對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響

新版住房租賃合同發(fā)布，明確禁止違法群租    

7月8日，北京市住建委會(huì)同北京市市場監(jiān)管局制定并發(fā)布《北京市住房租賃合同》《北京市房屋出租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》《北京市房屋承租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》三個(gè)合同示范文本。此舉旨在合理引導(dǎo)住房租賃行為，維護(hù)租賃當(dāng)事人合法權(quán)益，減少交易糾紛，降低交易成本。本次合同示范文本主要做了以下兩個(gè)方面的調(diào)整：一方面，合同適用區(qū)分更加明確。另一方面，增加了禁止違法群租的相關(guān)要求。

7月18日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部網(wǎng)站公示了2019年中央財(cái)政支持住房租賃市場發(fā)展試點(diǎn)入圍城市名單，北京、上海、南京等16個(gè)一二線城市入圍。中國網(wǎng)地產(chǎn)研究中心認(rèn)為，此次16個(gè)城市試點(diǎn)名單的公布，充分體現(xiàn)了當(dāng)前發(fā)展租賃市場的風(fēng)向以及政策支撐力度，此舉也有助于改善租賃住房消費(fèi)環(huán)境，加快形成租購并舉的格局。

房貸利率將參照最新的LPR市場利率進(jìn)行制定    

1、定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，全國范圍內(nèi)新發(fā)放首套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）；

2、二套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)（按8月20日5年期以上LPR計(jì)算為5.45%）；

3、公告主要針對(duì)新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率，存量個(gè)人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行；

4、房貸調(diào)整頻率是最高1年，最低可以不調(diào)整。預(yù)計(jì)未來銀行為了降低自身的銀行賬戶利率風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)要求客戶每年做一次重定價(jià)，根據(jù)LPR一年變一次。

5、該新政自2019年10月8日起，正式實(shí)施。

新《土地管理法》對(duì)房地產(chǎn)業(yè)帶來的影響    

2019年8月26日，十三屆全國人大常委會(huì)第十二次會(huì)議表決通過了全國人大常委會(huì)關(guān)于修改土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法的決定，自2020年1月1日起施行。據(jù)了解，新修改的土地管理法從土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地管理等三方面進(jìn)行了制度完善，其中，最大亮點(diǎn)是掃清了農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的法律障礙，這一期盼已久的土地制度改革終于取得重大突破。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的召開對(duì)房地產(chǎn)帶來的影響    

2019年12月10日～12日在北京召開了中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，會(huì)議指出：“要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實(shí)因城施策，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長效管理調(diào)控機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！睍?huì)議還重申：“要加大城市困難群眾住房保障工作，加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，大力發(fā)展租賃住房。”另外，12月17日國務(wù)院副總理韓正在住建部召開座談會(huì)再次強(qiáng)調(diào)要保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。

2019年在“房住不炒”的主基調(diào)下，各地出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策更加密集，土地市場低位運(yùn)行，不少城市房價(jià)漲幅明顯收窄，重點(diǎn)城市成交規(guī)模調(diào)整、再度面臨去化壓力，房地產(chǎn)企業(yè)的資金面進(jìn)一步承壓，行業(yè)集中度加速提升。

第五章 總結(jié)

現(xiàn)狀分析：

?  土地供給方面，2019年北京住宅用地供應(yīng)1150公頃，較去年減少50公頃，較2017年減少150公頃，已連續(xù)2年減少住宅供地。其中，共有產(chǎn)權(quán)住房用地大幅減少，這也是市場遇冷下政策調(diào)整的結(jié)果；棚戶區(qū)改造用地亦大幅收窄，顯示出棚改工作已接近收尾；公租房用地規(guī)模大幅增長，保障性住房建設(shè)力度顯著增強(qiáng)，多維度住房體系建設(shè)進(jìn)一步完善。

?  二手房交易方面，2019年北京二手住宅平均成交價(jià)格為56038元/平方米，同比2018年下跌0.64%。實(shí)際上，進(jìn)入存量時(shí)代后，北京二手房價(jià)持續(xù)上漲，2017年最高攀至60825元/平米，2018年出現(xiàn)拐點(diǎn)，十年首次下跌，2019年則再度下探，但幅度很小，與2018年基本持平。

從每月走勢看，2019年3月從5.3萬余元/平米上漲到5.8萬余元/平米，此后有漲有跌，最高未能突破5.9萬元/平方米，7月過后逐月下跌，年底重新跌回約5.3萬元/平方米。

此外，從相關(guān)價(jià)格監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，2019年掛牌均價(jià)，同比2018年下降約5.7%，各月份間小幅波動(dòng)。價(jià)格之所以走低，我們分析認(rèn)為：2019年“房住不炒”政策方向未變，購房者對(duì)價(jià)格預(yù)期平穩(wěn)，觀望情緒濃厚，二手房市場呈現(xiàn)房源供應(yīng)量大于需求的特征，賣方需要小幅降價(jià)來達(dá)成交易。

?  金融政策方面，2019年以來房地產(chǎn)金融定向監(jiān)管是繼續(xù)從緊的。2019年2月，時(shí)任銀保監(jiān)會(huì)副主席王兆星就針對(duì)房地產(chǎn)市場表示：“繼續(xù)緊盯房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人按揭貸款繼續(xù)實(shí)行審慎的貸款標(biāo)準(zhǔn)?！?/span>

?  政府調(diào)控方面，2020年房地產(chǎn)調(diào)控將注重多方面的平衡。第一，張弛有度確保宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定與房地產(chǎn)市場穩(wěn)定實(shí)現(xiàn)較好的平衡；第二，因城、因區(qū)、因時(shí)施策，實(shí)現(xiàn)保障自住群體購房需求與抑制非理性需求的平衡；第三，住房、土地等長效機(jī)制建設(shè)從中長期引導(dǎo)供需平衡。綜合來看，基于以上的三大平衡，中央將繼續(xù)堅(jiān)持“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”、逐步完善房地產(chǎn)長效管理機(jī)制，同時(shí)各地按照“因城施策”的基本原則適度保持政策優(yōu)化的靈活性。2020年房地產(chǎn)市場調(diào)控的主要目標(biāo)是重塑房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)能，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。這意味著，房地產(chǎn)將在國民經(jīng)濟(jì)中被重新定位，回歸‘居住屬性’，‘穩(wěn)’將是未來房地產(chǎn)市場持久的、基本的趨勢。

未來展望：

?  主體調(diào)控政策以穩(wěn)為主，結(jié)合市場形勢進(jìn)行微調(diào)

政策方面，主體調(diào)控政策以穩(wěn)為主，結(jié)合市場形勢進(jìn)行微調(diào)。2019年全年北京政策整體保持穩(wěn)定，市場保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢。在京津冀協(xié)同發(fā)展縱深推進(jìn)、“十三五”收官、城市總規(guī)細(xì)化落地執(zhí)行、房住不炒等背景下，預(yù)計(jì)2020年北京將延續(xù)以穩(wěn)為主的調(diào)控基調(diào)，短期調(diào)控政策將根據(jù)市場形勢變化保持微調(diào)，保障房地產(chǎn)市場進(jìn)一步平穩(wěn)健康發(fā)展。

?  房地產(chǎn)市場加快向外圍發(fā)展，未來宅地市場競爭更趨激烈

城市總規(guī)背景下，房地產(chǎn)市場加快向外圍發(fā)展：在城市規(guī)劃限制四環(huán)以內(nèi)住宅開發(fā)的背景下，2019年土地供應(yīng)導(dǎo)向五環(huán)以外區(qū)域，多數(shù)地塊成交集中在五環(huán)到六環(huán)之間。伴隨北京 “留白增綠”用地增加，中心城區(qū)建設(shè)用地逐步減少，城市規(guī)劃細(xì)化下，土地市場或?qū)⑦M(jìn)一步向外圍發(fā)展，未來五環(huán)以外或?qū)⑿纬尚碌纳虡I(yè)及居住氛圍濃厚、人口密集的區(qū)域。

未來宅地市場競爭更趨激烈：在城市總規(guī)下，2020年城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)?？s減、平原開發(fā)強(qiáng)度降低，同時(shí)疊加商辦用地與住宅用地分開供應(yīng)政策出臺(tái)，預(yù)計(jì)未來宅地市場競爭或?qū)⒁贿M(jìn)步加劇。

?  純商品住宅供應(yīng)或?qū)⒃黾?，價(jià)格或?qū)⒊霈F(xiàn)小幅波動(dòng)

預(yù)計(jì)2020年純商品住宅供應(yīng)或?qū)⒃黾?，價(jià)格或?qū)⒊霈F(xiàn)小幅波動(dòng)。在2017-2018年限地價(jià)、限房價(jià)、70/90政策執(zhí)行影響下，2019年中低價(jià)位、中小戶型產(chǎn)品占據(jù)市場主導(dǎo)地位。2019年伴隨土地政策松動(dòng)，不限價(jià)地塊供應(yīng)增加，純商品住宅用地成交同比規(guī)模增長明顯，預(yù)計(jì)未來商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)或?qū)l(fā)生改變，純商品房供應(yīng)或?qū)⒂兴黾印ｋS著這部分純商品住宅的逐步入市，房價(jià)或?qū)⒊霈F(xiàn)小幅波動(dòng)，但在“穩(wěn)房價(jià)”基調(diào)下，預(yù)計(jì)價(jià)格漲幅仍將運(yùn)行在可控范圍內(nèi)。